마음에 드는 전셋집을 찾았는데 중개사가 "다른 분도 보러 오니 가계약금부터 넣으시죠"라고 하면 마음이 급해지죠. 가계약금은 보통 계약금(보증금의 10% 안팎)의 일부인 수십만~수백만 원 선이 무난하고, 금액보다 입금 전에 조건을 문자로 남기는 게 더 중요합니다. 이 글에서는 보증금별 적정 금액, 돌려받을 수 있는 경우와 못 받는 경우, 입금 전 확인 순서를 정리합니다.
가계약금은 정식 계약금의 일부라고 보면 된다
가계약금은 정식 계약서를 쓰기 전에 집을 잡아두려고 먼저 보내는 돈입니다. 나중에 계약서를 쓸 때 계약금에 포함되고, 나머지 계약금만 더 내면 됩니다.
흔한 흐름은 이렇습니다.
- 집 확인 후 가계약금 입금 (당일)
- 며칠 안에 정식 계약서 작성, 계약금 잔액 입금
- 입주일에 잔금 지급
법으로 정해진 비율은 없습니다. 실무에서는 계약금의 10~20% 정도, 금액으로는 50만~500만 원 사이에서 많이 정합니다.
보증금 규모별 가계약금 예시
| 전세보증금 | 계약금(10% 기준) | 가계약금으로 흔한 범위 |
|---|---|---|
| 1억 원 | 1,000만 원 | 50만~200만 원 |
| 2억 원 | 2,000만 원 | 100만~300만 원 |
| 3억 원 | 3,000만 원 | 200만~500만 원 |
| 5억 원 | 5,000만 원 | 300만~500만 원 |
집주인이나 중개사가 "계약금 전액을 바로 넣어야 잡아드린다"고 하는 경우도 있습니다. 급하지 않다면 굳이 따를 필요는 없습니다. 가계약 단계에서 큰돈이 묶일수록 나중에 문제가 생겼을 때 부담이 커지거든요.
돌려받을 수 있는지는 무엇을 합의했느냐에 달렸다
많은 분이 "가계약금은 원래 돌려받을 수 있는 돈"이라고 생각하는데, 항상 그렇지는 않습니다.
| 상황 | 반환 가능성 |
|---|---|
| 집만 찍어두고 보증금·입주일 등이 정해지지 않음 | 돌려받을 여지가 큼 |
| 보증금·입주일·잔금일 등 주요 조건까지 합의함 | 계약이 성립된 것으로 보아 반환이 어려울 수 있음 |
| 문자로 "계약 불발 시 전액 반환"이라고 합의함 | 합의대로 반환 |
| 집주인이 먼저 계약을 깨는 경우 | 받은 돈의 배액을 요구할 여지가 있음 |
주요 조건까지 합의한 상태라면, 분쟁이 생겼을 때 실제로 보낸 가계약금이 아니라 원래 약속한 계약금 전액을 기준으로 판단한 판례도 있습니다. 액수가 커지는 문제라 가볍게 넘길 일이 아닙니다.
입금 전에 확인할 것들
이 단계에서 실수가 가장 많습니다. 급하더라도 10분만 쓰세요.
- 등기부등본 확인: 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 몇백 원이면 바로 발급됩니다. 소유자 이름, 근저당 금액을 봅니다.
- 입금 계좌 명의: 반드시 등기부상 소유자 본인 명의 계좌로 보냅니다. 중개사나 가족 계좌로 보내라고 하면 일단 멈추세요.
- 보증금 대비 선순위 채권: 근저당과 보증금을 더한 금액이 집값에 비해 너무 높으면 가계약 자체를 다시 생각해 보는 게 맞습니다.
- 대출 가능 여부: 전세대출을 받을 계획이라면 해당 집이 대출 대상인지 은행에 먼저 물어보세요. 가계약 뒤 대출이 안 나와 곤란해지는 경우가 꽤 있습니다.
문자 한 통으로 분쟁을 막는 법
입금 직후 집주인(또는 중개사를 거쳐 집주인)에게 조건을 문자로 남기세요. 말로 한 약속은 나중에 증명이 어렵습니다.
예시 문구: "○○동 ○○호 전세 보증금 2억 원, 입주 11월 30일 조건으로 가계약금 200만 원 입금했습니다. 등기부상 문제 또는 전세대출 불가 시 가계약금 전액 반환하기로 한 것 맞으시죠?"
답장으로 "네"라도 받아두면 충분히 쓸모가 있습니다. 솔직히 이 문자 하나가 가계약금 금액을 고민하는 것보다 훨씬 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 전세 가계약금은 보통 얼마 넣나요?
A. 정해진 기준은 없고 계약금의 10~20% 정도, 금액으로는 50만~500만 원 사이가 흔합니다. 보증금이 크더라도 가계약 단계에서는 부담이 적은 금액으로 정하는 편이 안전합니다.
Q. 단순 변심으로 가계약을 취소하면 가계약금을 돌려받을 수 있나요?
A. 주요 조건을 합의하지 않은 상태라면 돌려받을 여지가 있지만, 보증금·입주일까지 합의했다면 반환이 어려울 수 있습니다. 입금할 때 반환 조건을 문자로 남겨두는 것이 가장 확실합니다.
Q. 가계약금을 중개사 계좌로 보내도 되나요?
A. 권하지 않습니다. 등기부등본상 소유자 본인 명의 계좌로 보내야 나중에 문제가 생겨도 대응하기 쉽습니다.
전세 가계약금은 수십만~수백만 원 선으로 작게 넣고, 소유자 명의 계좌와 반환 조건 문자를 반드시 챙기면 됩니다.