영업점 세 곳을 돌았는데 받아온 숫자가 다 다르고, 어디가 진짜 싼 건지 헷갈리시죠. 주택담보대출 금리는 '지표금리 + 가산금리 − 우대금리'로 쪼개서 봐야 비교가 되고, 공시 사이트로 후보를 추린 뒤 실제 가심사 금리를 받아 맞붙여야 답이 나옵니다. 여기에 중도상환수수료와 인지세까지 더한 총비용으로 따져야 갈아타기 손익도 제대로 계산됩니다.
은행이 부르는 금리는 세 덩어리로 쪼개진다
창구에서 "연 4.2%"라고 하면 그 안에는 세 가지가 섞여 있습니다. 기준이 되는 지표금리, 은행이 얹는 가산금리(신용위험·업무원가·목표이익), 그리고 거래실적으로 깎아주는 우대금리입니다.
비교할 때 핵심은 지표금리가 아니라 가산금리입니다. 지표금리는 어느 은행이나 같은 공시값을 쓰지만, 가산금리는 은행 정책과 대출자 신용도에 따라 벌어집니다. 상담받을 때 "가산금리 몇 %p, 우대 몇 %p인지 항목별로 알려달라"고 요청하세요. 이 질문 하나로 비교가 훨씬 쉬워집니다.
0.3%p 차이가 작아 보이지만, 3억원을 30년 원리금균등으로 빌리면 연 4.0%는 월 약 143만원, 4.3%는 약 148만원입니다. 30년 누적 이자로는 1,900만원 가까이 벌어집니다.
공시 사이트는 후보를 3~4곳으로 줄이는 용도
은행별 시세는 두 곳에서 확인합니다.
- 금융감독원 금융상품통합비교공시: https://finlife.fss.or.kr — 주택담보대출 메뉴에서 담보 유형, 대출기간, 금리방식을 고르면 금융회사별 금리가 나옵니다.
- 전국은행연합회 소비자포털: https://portal.kfb.or.kr — 대출금리비교에서 신용평점 구간별 최저·최고 금리를 볼 수 있습니다. 공시 기준은 대출금액 2억원, 만기 30년 등 일정 조건이며, 실제 본인에게 적용되는 금리와는 다릅니다.
둘 다 전월 취급 실적을 모아 공시하기 때문에 한 달가량 시차가 있습니다. 솔직히 말하면, 이 표만 보고 은행 순위를 최종 결정하려는 건 시간 낭비입니다. 후보를 3~4곳으로 줄인 다음 실제 한도·금리 조회를 돌리는 게 맞습니다.
변동·혼합·주기형, 무엇을 고르느냐가 비교의 출발점
금리 유형이 다르면 애초에 같은 선상에서 비교가 안 됩니다.
| 유형 | 구조 | 성격 |
|---|---|---|
| 변동형 | 6개월 또는 12개월마다 재산정 | 초기 금리 낮은 편, 시장금리 변동 즉시 반영 |
| 혼합형 | 5년 고정 후 변동 전환 | 5년간 상환액 고정 |
| 주기형 | 5년마다 금리 재산정 | 고정 구간을 반복, 장기 보유 시 유리한 편 |
변동형의 지표가 되는 코픽스(COFIX)도 종류가 셋입니다. 은행연합회가 매월 15일 15시(공휴일이면 다음 영업일)에 공시합니다.
| 구분 | 특징 |
|---|---|
| 신규취급액기준 | 그 달에 새로 조달한 자금 기준. 시장금리를 가장 빠르게 반영 |
| 잔액기준 | 월말 수신 잔액 기준. 변동이 느리고 완만 |
| 신잔액기준 | 기타 예수금·차입금까지 포함. 수준이 낮고 변동 폭도 작은 편 |
같은 은행 상품이라도 어떤 코픽스를 쓰느냐에 따라 출발 금리가 달라집니다. 상품설명서에서 지표금리 이름을 꼭 확인하세요.
우대금리는 '받는 조건'의 비용까지 계산해야 한다
급여이체, 카드 결제실적, 자동이체 등록, 청약통장 보유 같은 항목에 각각 0.1%p 안팎이 붙습니다. 합치면 0.5%p를 넘기도 합니다.
문제는 유지 조건입니다. 카드 실적 월 30만원이 조건인데 못 채우면 다음 달부터 금리가 올라갑니다. 3억원 기준 0.1%p는 연 30만원인데, 실적을 억지로 만들려고 소비를 월 5만원씩 늘리면 오히려 손해입니다. 이미 쓰고 있는 카드로 자연스럽게 채워지는 항목만 계산에 넣으세요.
금리 말고 총비용: 중도상환수수료와 인지세
중도상환수수료는 보통 대출 실행 후 3년 이내에 발생하고, 기준 요율에 잔여기간 비율을 곱해 줄어드는 방식입니다. 2025년 1월 13일 이후 은행권에서 새로 받은 대출부터는 실제 비용만 반영하도록 산정 방식이 바뀌어 요율이 낮아졌습니다. 정확한 숫자는 은행마다 다르므로 약정서에서 직접 확인해야 합니다.
인지세는 대출금액에 따라 정해지고 보통 은행과 차주가 절반씩 부담합니다.
| 대출금액 | 인지세(총액) |
|---|---|
| 5천만원 이하 | 비과세 |
| 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 | 7만원 |
| 1억원 초과 ~ 10억원 이하 | 15만원 |
| 10억원 초과 | 35만원 |
갈아타기는 손익분기점을 먼저 계산하고 움직인다
예를 들어 잔액 2억 5천만원에서 금리를 0.4%p 낮추면 첫해 이자가 100만원가량 줄어듭니다. 중도상환수수료가 잔액의 0.6%인데 실행 후 1년 6개월이 지나 잔여기간 비율이 절반이라면 약 75만원. 9개월이면 회수되는 셈입니다.
자주 하는 실수 세 가지를 짚습니다.
- 우대금리를 다 받는다고 가정하고 비교하는 것. 실제 충족 가능한 항목만 넣으세요.
- 한도가 줄어든 원인을 금리 탓으로 오해하는 것. 스트레스 DSR의 가산금리는 한도를 계산할 때만 가상으로 얹는 값이라 실제 내는 이자에는 붙지 않습니다.
- 조건부 특판 금리를 기본 금리로 착각하는 것. 적용 기간과 종료 후 금리를 함께 물어보세요.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 공시 사이트 금리와 실제 받은 금리가 왜 다른가요?
A. 공시는 특정 조건(대출금액·만기·신용평점 구간)의 전월 평균이나 최저~최고 구간을 보여주는 값이고, 실제 금리는 담보물 종류, 지역, 소득, 은행 내부 신용등급으로 개별 산출되기 때문입니다. 공시는 후보를 추리는 참고자료로만 쓰세요.
Q. 변동금리와 혼합·주기형 중 뭐가 유리한가요?
A. 앞으로의 금리 방향은 누구도 확정할 수 없으므로, 보유 기간과 상환 여력으로 판단하는 편이 낫습니다. 3년 안에 팔거나 상환할 계획이면 변동형이, 상환액이 흔들리는 게 부담스럽거나 장기 보유할 생각이면 주기형·혼합형이 무난합니다.
Q. 여러 은행에 한도 조회를 하면 신용점수가 떨어지나요?
A. 대출 한도·금리 조회 자체는 신용평점에 반영되지 않습니다. 다만 실제로 실행된 대출은 반영되므로, 조회는 여러 곳에 해보되 실행은 한 곳으로 정리하는 게 좋습니다.
마무리
지표금리 종류를 확인하고 가산금리와 실현 가능한 우대금리를 항목별로 받아 적은 뒤, 중도상환수수료와 인지세까지 더한 총비용으로 비교하면 어느 은행이 싼지는 어렵지 않게 갈립니다.