결론부터 말하면, 보증금을 못 받은 채 이사 나가면 순위가 사라집니다. 그래서 나가기 전에 임차권등기명령을 신청해 "나는 여전히 여기 세입자다"라는 표시를 등기부에 남겨야 합니다. 이 순서를 모르고 먼저 이사했다가 보증금을 못 받는 경우가 생깁니다.
결론 세 줄
계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청합니다.
등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하고 짐을 빼야 합니다.
순서를 바꾸면 대항력과 우선변제권을 잃습니다.
왜 이사하면 순위가 사라지나
세입자의 권리는 "그 집에 실제로 살면서 주소를 두고 있다"는 사실에 기대고 있습니다. 전입신고와 점유가 권리의 근거입니다.
그래서 주소를 옮기고 짐을 빼는 순간 그 근거가 사라집니다. 집이 경매로 넘어가면 순위가 밀려 보증금을 못 받을 수 있습니다.
임차권등기명령은 이 문제를 해결합니다. 등기부에 기록을 남겨 이사한 뒤에도 권리를 유지시켜 줍니다.
언제 신청할 수 있나
임대차 기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우
계약 해지 통보가 적법하게 이루어진 경우
즉 계약이 끝난 상태여야 합니다. 아직 기간이 남아 있다면 대상이 아닙니다. 만기 전이라면 갱신 거절 의사를 기한 안에 통보해 두는 것이 먼저입니다.
💡 집주인의 동의는 필요 없습니다. 법원에 단독으로 신청하는 절차입니다. "집주인이 반대해서 못 한다"고 생각하실 필요가 없습니다.
신청 순서
관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 부동산 소재지 법원입니다.
필요 서류 — 임대차계약서, 주민등록등본, 부동산 등기사항증명서, 계약 종료를 알린 내용증명 등입니다.
법원이 심사 후 결정을 내립니다.
결정이 등기부에 기입됩니다. 여기까지 완료돼야 효력이 생깁니다.
등기사항증명서를 떼어 확인한 뒤에 이사합니다.
인터넷으로도 신청할 수 있고, 비용은 신청 수수료와 등록면허세 정도로 큰 부담은 아닙니다. 나중에 집주인에게 청구할 수 있습니다.
가장 많이 하는 실수
🚨 신청만 하고 이사하는 것
신청 접수는 시작일 뿐입니다. 등기부에 실제로 기입될 때까지 시간이 걸립니다. 그 전에 전입신고를 옮기거나 짐을 빼면 공백이 생겨 권리를 잃을 수 있습니다.
반드시 등기사항증명서를 직접 떼어 확인하고 움직이세요. 며칠 더 기다리는 것이 보증금 전액보다 싸게 먹힙니다.
또 하나, 임차권등기가 됐다고 보증금이 돌아오는 것은 아닙니다. 이것은 순위를 지켜주는 장치일 뿐, 돈을 받아내는 절차는 별개입니다. 그래서 다음 단계가 필요합니다.
그다음에 할 일
내용증명으로 반환을 다시 요구합니다.
보증금 반환청구 소송을 제기합니다. 금액에 따라 간단한 절차로 진행할 수 있습니다.
전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증기관에 이행을 청구합니다. 이 경우가 가장 빠릅니다.
대한법률구조공단(132)에서 무료 상담을 받을 수 있습니다.
정리하면 순서가 전부입니다. ① 임차권등기명령 신청 → ② 등기 완료 확인 → ③ 이사 → ④ 반환 청구입니다.
계약 만료가 다가오는데 집주인이 "다음 세입자 들어오면 준다"고만 한다면, 그때부터 이 절차를 준비하세요. 미리 알아두는 것만으로 대응 속도가 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 임차권등기를 지워달라고 합니다.
A. 보증금을 다 받은 뒤에 말소하는 것이 순서입니다. 돈을 받기 전에 먼저 지우면 권리가 사라집니다. "지워주면 주겠다"는 말에 응하지 마세요.
Q. 월세도 신청할 수 있나요?
A. 가능합니다. 전세뿐 아니라 보증금이 있는 월세 계약도 대상입니다. 돌려받아야 할 보증금이 있다면 금액과 무관하게 신청할 수 있습니다.
※ 절차와 요건은 개별 사정에 따라 다를 수 있습니다. 신청 전 법률 상담(132)을 받으시기 바랍니다. (2026년 8월 기준)